Pierwsza inwestycja w mieszkanie zwykle poprzedzona jest porównaniem możliwości, które dają rynki pierwotny i wtórny. Zwolennicy mieszkań z rynku wtórnego miesiącami polują na okazję. W tym kontekście czas oczekiwania na klucze do mieszkania od dewelopera nie wydaje się tak długi. Niezależnie od wyboru opcji od zakupu do zwrotu wiedzie długa droga przez remont i korzystny wynajem. Okazuje się, że doświadczony inwestor zna bezpieczną drogę na skróty!
Na początku był… dylemat
Zacznijmy jednak od pierwszego kroku inwestora: od wyboru opłacalnej oferty nieruchomości. Mieszkanie od dewelopera wymaga pełnego wykończenia, a mieszkanie odkupione od innego właściciela często wydaje się „gotowe do wynajęcia” po lekkim odświeżeniu. Różnicę kosztów najłatwiej ocenić na konkretnych przykładach.
Obejrzymy dwa podobne mieszkania
Mieszkanie nr 1
47 mkw., 2 pokoje, balkon, stan do remontu, kamienica z ogrzewaniem miejskim, klatka schodowa
w stanie „do przyjęcia”, do wydania za 4 miesiące, cena 300 000 zł. Formalności: umowa przedwstępna i wpis do księgi wieczyste, ze względu na długie wydanie lokalu.
Mieszkanie nr 2
44 mkw. 2 pokoje, balkon stan: na etapie budowy, do odbioru za 15 miesięcy,
cena 300 000 zł.
Ważne: Mieszkania nr 1 i 2 mają podobny układ i znajdują się w tej samej lokalizacji.
Porównanie kosztów zakupu takich mieszkań:
- przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego roszczenia i opłaty sądowe dzielone są solidarnie na pół pomiędzy dewelopera a kupującego,
- przy mieszkaniu z rynku wtórnego wpisujemy roszczenie ze względu na dłuższy termin oddania.
*Koszty wykończenia: oszacowane na podstawie przeprowadzonych remontów, zarówno na rynkuwtórnym, jaki pierwotnym.
** Wynagrodzenie dla biura: 3% brutto w przypadku zakupu
Zestawienie pokazuje, że mieszkanie z rynku wtórnego jest tylko pozornie tańsze 7% na metrze kwadratowym. Dodatkowe koszty związane z inwestycją podnoszą cenę nieruchomości o ponad 70 000 zł.
Minimum pracy i pieniędzy – maximum zysku
Ważnym krokiem jest analiza oczekiwań biznesowych przyszłego inwestora. Jeśli celem jest zwiększenie puli oszczędności o konkretny procent, rynek pierwotny odpowiada na tę potrzebę. Sprzedaż nieruchomości na etapie budowy pozwala na szybki zysk. Inwestor nie czeka na oddanie mieszkania i nie wlicza kosztów remontu, ale szybko zamienia nieruchomość na gotówkę. Mieszkanie staje się wtedy dobrze oprocentowaną lokatą wyróżniającą się Wysokim Współczynnikiem Świętego Spokoju. Staje się to możliwe dzięki opcji korzystnego harmonogramu spłaty mieszkania (10-90 lub 20-80) i dobrze przeprowadzonej cesji.
Korzyści pokazujemy na przykładach mieszkań ok. 35 mkw.: inwestycje z 2019 r., zrealizowane w 2020 r.
Obowiązkowa analiza ryzyka inwestycyjnego
- Nie sprzedamy na etapie budowy i trzeba będzie wpłacić całą kwotę – to nie ryzyko, a dobrze zaplanowane działanie. Inwestor lokuje pieniądze w nieruchomość. Wcześniejsza sprzedaż przyspiesza zysk. Jeśli do tego nie dojdzie, inwestycja przechodzi na kolejny poziom: mieszkanie w wyjątkowej lokalizacji na wynajem, z możliwością sprzedaży w dogodnym momencie.
- Zmiany na rynku nieruchomości – w ciągu 12 miesięcy ceny nieruchomości mogą drastycznie spaść. Warto pamiętać o tym, że podpisanie umowy deweloperskiej na wczesnym etapie wiąże się z możliwością negocjacji najniższej ceny. Dzięki temu inwestycja jest zabezpieczona i zamyka się na plusie.
Wskazówka:
Co może zrobić inwestor, jeśli nie przewidział kryzysu i spłata brakującej kwoty jest niemożliwa? Wtedy należy po prostu rozwiązać umowę. W najgorszej sytuacji konieczne będzie zapłacenie 2% wartości inwestycji jako kary umownej. Często warto podjąć ryzyko, dla nieruchomości z dużym potencjałem.
Dobrze przygotowana cesja – jak zaplanować inwestycję z szybkim zwrotem?
Sukces inwestycji zależy od wielu czynników. Jednym z nich jest wybór etapu, na którym kupujący podpisze umowę z deweloperem. Polowanie na okazje na rynku pierwotnym jest łatwiejsze z pełnym pakietem informacji: o najpopularniejszych lokalizacjach, o planowanych inwestycjach oraz o bezpieczeństwie współpracy z konkretnymi deweloperami. Negocjacje najłatwiejsza są na starcie budowy osiedla, a z kolei przy samym końcu inwestor ma szanse zobaczyć efekt, czyli mieszkanie.
Korzyści inwestycji na rynku pierwotnym w trzech etapach
Etap 1
- Deweloper czeka na pozwolenie na budowę – inwestycja jest zaprojektowana, dostępne są wizualizacje.
- Zakup mieszkania możliwy jest już teraz w oparciu o umowę rezerwacyjną. Nie można jeszcze podpisywać umów deweloperskich.
- Możliwość uzyskania najniższej ceny i uzyskania harmonogramu spłat – korzystna sytuacja dzięki brakowi dodatkowych kosztów sprzedaży, obsługi kredytu)
- Największy wybór mieszkań
Etap 2
- Deweloper ma pozwolenie na budowę i zaczyna sprzedaż mieszkań.
- Ograniczone możliwości negocjacji – deweloper ponosi już dodatkowe koszty związanie z budową, obsługą biura, reklamą, a także kosztami kredytu, (w niektórych umowach kredytowych banki stosują zapisy o minimalnej kwocie sprzedaży za metr).
- Rośnie popularność inwestycji i maleje liczba dostępnych mieszkań – co też wpływa na wzrost cen
Ciekawostka:
Niektórzy deweloperzy podnoszą ceny o 50 zł z mkw. co tydzień, inni robią to rzadziej, ale o większe kwoty.
Etap 3
- Zakończenie budowy – pozwolenie na użytkowanie – można wejść do mieszkania, zrobić odbiór.
- Pojedyncze mieszkania w ofertach deweloperów
- Ceny mogą być wyższe o około 1000 zł/mkw. niż w pierwszym etapie
- Deweloper ma spłacony kredyt na inwestycję i realizuje tylko i wyłącznie swój zysk.
Z doświadczenia SDP Nieruchomości
Dokładne zaplanowanie kolejnych kroków pozwala na pełne oszacowanie kosztów inwestycji. Do tej pory ekspertom SDP udało się zrealizować w ten sposób 100% inwestycji. Covid-19 wpłynął na opóźnienie tylko jednej, przy czym kupujący nie stracili zainwestowanych pieniędzy, a przed nim stopa zwrotu ok. 70%. Co ciekawe, mechanizm ten nie jest zależny od koniunktury na rynku, ani nawet od ceny zakupu.
Tekst zewnętrzny, artykuł sponsorowany
